Stadt Mahlberg

Grundsteuerreform - Erhebung der Grundsteuer ab 2025 Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 10.04.2018 die Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Die Entscheidung hat das Bundesverfassungsgericht damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.

Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen hat.
Diese Verpflichtung wurde durch die Verkündung des Grundsteuerreformpakets des Bundes im November/Dezember 2019 erfüllt. Damit durften und dürfen die bisherigen Bewertungsregelungen für eine Überganszeit noch bis 31.12.2024 angewandt werden. Der geänderte Artikel 105 Abs. 2 des Grundgesetzes ermächtigt die Länder nun, vom Grundsteuerrecht des Bundes (Bundesmodell) abzuweichen. Von der Länderöffnungsklausel haben mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht. Zu ihnen gehört das Land Baden-Württemberg, wo der Landtag am 04.11.2020 das Landesgrundsteuergesetzt (LGrStG) beschlossen hat.
Sowohl im Bundesrecht als auch im Landesgrundsteuergesetz wird die Grundsteuer wie im bisherigen Recht in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

1. Im ersten Schritt des Bewertungsverfahren stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest.
Das Verfahren endet mit einem Grundsteuerwertbescheid.

2. Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Messbetrag berechnet. Das
Verfahren endet mit dem Grundsteuermessbescheid.
Die Bescheide zu 1. und 2. sind allen Grundstückeigentümern zugesandt worden. Diese hatten die Möglichkeit gegen die Bewertung bzw. die Bescheide Widerspruch einzulegen.

3. Im dritten und letzten Schritt errechnet die Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt.

Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlichen Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind dagegen nicht relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebene Steuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht. Bei Grundstücken der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf der Basis typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.
Aufgrund der neuen, ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen waren auch die Hebesätze ab 2025 neu zu beschließen.
Die Landesregierung hat an die Kommunen appelliert, im Zuge der neuen Systematik des Landesgrundsteuergesetzes keine Mehreinnahmen gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen anzustreben (sogenannte Aufkommensneutralität).
Von kommunaler Seite wurde unterstrichen, dass die Festsetzung der Hebesätze eine originär kommunale Angelegenheit ist.
Die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens im Jahr 2025 muss sich an den Finanzbedarf und den haushaltsrechtlichen Maßgaben zur Deckung kommunaler Aufgaben orientieren.

Die Stadt Mahlberg hat einen Hebesatz von 320 % für die Grundsteuer B. Dieser Hebesatz wurde seit 2011 (also über 13 Jahre) nicht verändert. Von 1995 bis 2010 betrug der Hebesatz für die Grundsteuer B 300 %. Das Grundsteueraufkommen 2024 beträgt aktuell:
Grundsteuer A 19.850,99 € (Hebesatz 340 v. H.)
Grundsteuer B 673.960,11 € (Hebesatz 320 v. H.)

Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt bisher Messbeträge für die Grundsteuer B in Höhe von insgesamt 264.996,28 € (entspricht 95,87%) festgesetzt worden.

Bei der Grundsteuer A wurden Messbeträge in Höhe von insgesamt 3.368,44 € festgesetzt (entspricht 72,52 %). Bei der Grundsteuer A gibt es also noch einige Unwägbarkeiten, da die Datengrundlage noch nicht mal 75 % der Fälle erfasst hat.
Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit noch ausstehender Grundsteuermessbescheide und der Unwägbarkeit durch eingegangene Einsprüche beim Finanzamt noch verändern.
Nach der aktuell vorliegenden Berechnungsgrundlage würde das bisherige Grundsteueraufkommen (bei Aufkommensneutralität) bei der Grundsteuer A im Jahr 2025 erreicht werden mit einem Hebesatz von 435 % und die Grundsteuer B im Jahr 2025 mit einem Hebesatz von 246 %.
Am 09.09.2024 hat das Finanzministerium für die Grundsteuer B das sogenannte „Transparenzregister“ veröffentlicht. In diesem können Steuerpflichtige für ihre Gemeinde die Bandbreite des möglichen Hebesatzes abfragen, die aus Sicht des Finanzministeriums „aufkommensneutral“ ist. Eine Verpflichtung sich hieran zu halten oder zu orientieren gibt es nicht.
Für die Stadt Mahlberg wird darin ein Hebesatzkorridor von 224 % bis 248 % ausgewiesen. Die dort errechnete exakte Hebesatzprognose wäre ein Hebesatz von 236 %. Im Gegensatz zum errechneten aufkommensneutralen Hebesatz und entgegen der Auffassung im Transparenzregister hat die Stadt Mahlberg den aktuellen Ausgleich des Jahreshaushalts anzustreben sowie künftig der Entwicklung Rechnung zu tragen, dass alle kommunale Aufgaben zu erfüllen sind und erledigt werden.
Hierbei sind die Kostensteigerungen im Bereich der Kindergärten (Betriebskosten) sowie die steigende Kreisumlage und die geringeren FAG-Zahlungen aufgrund des Zensus 2022 (-150 Einwohner) zu berücksichtigen bzw. zu nennen.
Aufgrund der schwierigen finanziellen Situation, die zukünftig jedes Jahr den Haushalt beeinflussen wird ist die Notwendigkeit das Grundsteueraufkommen 2025 zu erhöhen gegeben. Deshalb wurde statt des ermittelten aufkommensneutralen Hebesatzes von 246 % der Hebesatz auf 250 % zu beschlossen
bzw. festgesetzt.
Schaubildliche Gegenüberstellung der Grundsteuer B bei unterschiedlichen Hebesätzen:

(zum besseren Vergleich auf die 96% beim aktuellen Hebesatz runter gerechnet)

Die Stadt Mahlberg hätte durch die Erhöhung um nur 4 % Punkte Mehreinnahmen in Höhe von lediglich 10.599,85 € welche zum Ausgleich des Haushalts 2025 benötigt werden; dies ist allerdings bei weitem nicht ausreichend um die zukünftig zu erwartenden Haushaltsdefizite auch nur ansatzweise zu kompensieren.
In der Vergangenheit hatte die Verwaltung zum Vergleich die Hebesätze der umliegenden Gemeinden mitaufgeführt. Da die Entwicklung der Bodenrichtwerte in den Gemeinden in den letzten Jahrzehnten aber so unterschiedlich war (selbst zwischen benachbarten Gemeinden ist der Vergleich der Hebesätze kaum mehr aussagekräftig) ist ein Vergleich oder eine Annäherung der Hebesätze nicht mehr möglich.

Die erwähnte Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt, nicht jedoch auf die Grundsteuer der einzelnen Steuerpflichtigen. Auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung wird es trotzdem zwangsläufig zu Verschiebungen (Mehrbelastung) bei der zu zahlenden Grundsteuer je Steuerpflichtigem kommen.
Demnach werden manche Steuerpflichtige mehr bezahlen müssen als bisher und andere weniger.
Dieser Umstand wird als Belastungsverschiebung beschrieben. Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG), bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Da ausschließlich
die Bodenwerte maßgeblich sind, führt beispielsweise eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung.
Vor allem bei großen Grundstücken mit Ein-/oder Zweifamilienhäusern wird es zu einer höheren Grundsteuerbelastung kommen.
Die Stadt Mahlberg hat den Hebesatz für die Grundsteuer B ab dem 01.01.2025 auf 250 v.H. festgelegt und den Hebesatz für die Grundsteuer A ab 01.01.2025 auf 435 v.H.. Die in der Diskussion stehenden Grundsteuer C (für unbebaute Braugrundstücke) spielt keine Rolle, da diese Grundstücke jetzt auch eine höhere Grundsteuer B aufgrund des neuen Berechnungsverfahrens zu zahlen haben (wie ein bebautes Grundstück).

Abschließend weisen wir darauf hin, dass ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt keinen Erfolg haben wird, wenn nicht die beiden Bescheide des Finanzamts (vgl. 1. und 2.) angefochten worden sind. Sollte diese und damit die Besteuerungsgrundlage rechtskräftig geworden sein hat ein
Widerspruch gegen den Steuerbescheid der Stadt keine Aussicht auf Erfolg.